Alquiler vacacional; una magnífica (y liosa) inversión.
En los últimos años hemos visto el auge de las viviendas de alquiler vacacional, un modelo que consiste en que un particular pone su segunda residencia o pisos que no utiliza (normalmente en zonas turísticas de costa) a disposición de los turistas por meses, semanas incluso días, como si de un hotel se tratase.
Se puede llegar a generar bastantes ingresos de forma “pasiva” (ahora veremos que no tan pasiva) incluso llegando a vivir exclusivamente ello.
Veamos algunas estadísticas de la zona mediterranea;
-En el año 2019 en una ciudad de gran afluencia turística como es Alicante, teniendo en cuenta que son cifras precovid y que si la pandemia sigue un curso descendente, volveremos a ellas.
-En Benidorm este tipo de apartamentos subieron su facturación un 46%, rozando los 30 millones de euros.
-En ese mismo año, en el pueblo de Calpe, la media de ganancias por los propietarios de estos pisos fue 1.406 euros mensuales, eso contando con que hay personas que no publicitan su piso durante todo el año, solo el tiempo que ellos no van a utilizarlo.
-En segunda posición está Altea, que tiene ganancias por valor de 1.294 euros mensuales, muy cerca de lo que le saca de rentabilidad La Nucía, que alcanza los 1.250 euros. Por encima de los mil euros está también l’Alfàs del Pi, con 1.123 euros mensuales.
Todos estos datos son facilitados por el departamento de estadística “BigDataHosbec” de Alicante.
-Por otro lado en la Región de Murcia, en junio del año 2021, la estancia media en estos apartamentos fue de 5 días, la mas larga del país, con un grado de ocupación del 42,7%, 67164 pernoctaciones (siendo la mayoría de británicos), todo ello contando con que no es un mes tan turístico como julio y agosto y que aún no nos hemos despertado del todo de la pesadilla del Covid-19.
La idea suena utópica y parece un negocio redondo, pero nada mas lejos….Vivimos en España, ese magnifico país en el que aparte de nuestra excelente calidad de vida tenemos ese sistema fiscal tan acostumbrado a “meter la zarpa” en cualquier actividad económica que desarrolle un particular y esa “zarpa” no es precisamente pequeña.
Aparte de esta cuestionable afición a la que se suman absolutamente todos nuestros dirigentes, (aunque se pasen cuatro años diciendo que no jugarán a eso), tampoco se suele dar facilidades en nuestro país para dar de alta cualquier servicio o negocio, esa burocracia que te hace perder varias mañanas de tu tiempo y tu trabajo, recorrer el centro de las ciudades varias veces y batallar con funcionarios poco agradables y con cara de estar deprimidos.
Veamos de modo muy general algunos de los requisitos que se necesitan en la Región de Murcia para convertirte en dueño de un pequeño hotel.
-Por supuesto, tener ese alojamiento en propiedad, puede ser tu casa de la playa o del campo y alquilarla solo cuando no vayas a usarla o tenerla solo con el propósito de generar esos ingresos, pero (siempre hay un “pero”), debe cumplir los requisitos que marca la Comunidad Autónoma, entre otros muchos;
-Deberán estar en buen estado de conservación, mantenimiento e higiene mientras sean destinadas a alojamiento, tanto las instalaciones como el equipamiento.
-En las viviendas y habitaciones de viviendas de uso turístico deberá haber, a disposición de los usuarios, información e instrucciones de funcionamiento de electrodomésticos u otros dispositivos que lo requieran para su correcto uso, así como de los elementos comunes e instalaciones del edificio.
Equipamiento y suministros
1. Las viviendas de uso turístico, deben estar suficientemente amuebladas y dotadas de los aparatos, cubertería, menaje, lencería y enseres necesarios para su empleo inmediato como alojamiento, en relación con las plazas de que dispongan.
2. Deberán contar con suministro de agua potable, fría y caliente, energía eléctrica, gas en su caso, tratamiento y evacuación de aguas residuales, así como tener espacio y enseres para el almacenamiento inmediato de residuos y para su separación acorde con el sistema de recogida existente en el municipio donde esté ubicada.
3. Contar con un extintor instalado en un lugar fácilmente accesible.
4. Botiquín básico de primeros auxilios.
Distribución
1. Las viviendas de uso turístico que se cedan en su totalidad estarán compuestas, como mínimo, por un salón-comedor, cocina, dormitorio y cuarto de baño.
2. Las viviendas de uso turístico que se cedan en su totalidad podrán ser tipo estudio cuando en el salón-comedor-cocina esté integrado el espacio de dormitorio. —> En cuyo caso la capacidad máxima será de dos plazas en camas convertibles.
3. En el supuesto de viviendas de uso turístico cedidas por habitaciones, las viviendas deberán contar con cocina, cuarto de baño, salón-comedor. —> Al menos, un dormitorio destinado al alojamiento turístico distinto al reservado al titular, que debe tener en la vivienda su residencia efectiva.
Medidas de las habitaciones.
Cada uno de los cuartos (habitaciones, salón, cocina, baños..) deben cumplir unas medidas que marca la Comunidad autónoma, las cuales no cumplen todos los pisos.
Esto es solo una muestra de los otros muchos requisitos que se exigen como capacidad según su superficie o servicios mínimos, ahora no parece tan fácil, ¿verdad? Pues vamos con la burocracia necesaria.
Trámites burocráticos
Debemos pedir cita y dirigirnos al órgano competente en materia de turismo de la Región de Murcia y allí entregar;
1- Una declaración jurada o título que acredite la propiedad o el usufructo de la vivienda.
2-Impreso formalizado del que disponen para estos casos, llamado P-1890.
3- Realizar un seguro de responsabilidad civil de una cuantía mínima de 300.000 euros por posibles siniestros que cubra daños a la vivienda o a las personas que se alojen.
4- Realizar en formato excel una relación de la vivienda o viviendas turísticas para las que tramita la licencia, incluyendo sus características, número de plazas, referencia catastral y demás datos.
Una vez entregado esto, viene lo mejor; esperar a que la administración nos conteste, pueden pasar días, semanas o meses, incluso que no nos conteste y tener que volver a realizar el trámite, hecho no tan extraño y que sucede mas de lo que se puede pensar.
Tras la contestación de la administración, esta será positiva si hemos realizado todos los trámites correctamente y tendremos nuestra flamante licencia de alquiler vacacional, ya podremos anunciar nuestro piso y empezar a generar ingresos.
Si la contestación es negativa por un hecho subsanable de la vivienda, habrá que realizar cambios en la misma y dejarlo tal y como exige la Comunidad Autónoma, volviendo a empezar con los trámites, aunque cuidado porque hay viviendas que no cumplen esos requisitos y nunca nos darán esa licencia, ya sea por no cumplir las medidas necesarias, accesos y ventanas necesarias, etc..
Por este hecho hay que tener claro si es posible obtener para esa vivienda una licencia de alquiler vacacional antes de realizar una inversión con ese propósito.
Una vez obtenida nuestra licencia.
Empezamos a publicitar la vivienda en portales como “airbnb” o “hometogo”, debemos realizar buenas fotografías de la casa, buena descripción y precio competente.
Nuestros potenciales clientes reservarán por los días que se determinen y dejaran el piso para que entren otros huéspedes y así sucesivamente, pero nos encontramos con el problema de la entrega/recogida de llaves y la limpieza.
Algunos propietarios no viven cerca de su piso de alquiler vacacional, por lo que tienen que desplazarse al mismo cada vez que un nuevo cliente alquila unos días para entregarle la llave.
Una vez que este se marcha deberá pasar a recoger la llave, limpiar y acondicionar la casa para el siguiente turista y así sucesivamente.
Este punto hace que no salga rentable alquilar la vivienda por menos de 5 o 6 días, perdiendo así bastantes ingresos, ya que la mayoría de pernoctaciones son para un fin de semana (2-3 días), así como un notable gasto en combustible, vehículo, tiempo y agencia de limpieza (si se contrata y no limpia el propio dueño).
Por otro lado, no olvidemos que somos el propietario de un pequeño hotel, por lo que debemos estar disponible para los inquilinos si surgiera cualquier imprevisto; se les va la luz, se les rompe un grifo y no deja de gotear, se rompe la caldera… debemos estar atentos y acudir a su llamada si es necesario.
Por otro lado hay que elegir bien a los inquilinos, en estos portales existen comentarios y se puede puntuar a la persona que va a alquilar la casa, por lo que veremos las opiniones de otros usuarios con respecto a nuestro futuro huésped, sería un problema que nos alquilen la casa para montar ahí una macrodiscoteca…
En resumen, el alquiler vacacional puede ser una magnífica y prolífica inversión y fuente de ingresos, siempre y cuando;
1- La viviendas cumpla con los requisitos estipulados por la Comunidad Autónoma pertinente.
2- Se realicen correctamente los trámites administrativos.
3- Se publicite con una buena estrategia de marketing y ser elija bien al inquilino.
4- Sea posible la entrega/recogida de llaves por el propietario, así como un servicio de atención personalizada.
Por supuesto existen empresas especializadas en gestionar los pisos de alquiler vacacional y dar todos esos servicios, convirtiéndose entonces si, en una buena fuente de ingresos pasivos, aunque conocemos pocas que se aventuren, ya sea por ser inmobiliarias intrusistas que desconocen por completo el sector, dando un nefasto servicio o bien por no disponer de un gabinete jurídico para realizar con seriedad y corrección los enrevesados trámites burocráticos.
Desde Vivenmurcia queremos asesorar a todos esos pequeños y medianos inversores que quieren aventurarse en este complicado mundo , por lo que si después de este artículo tienes alguna duda, no dudes en pinchar el enlace y nuestro gabinete jurídico te llamará para informarte a la mayor brevedad.
